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任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

　何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、 競売 にかけ換金します。競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2～3割低い価格になることが多いようです。そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、俗に任意売却と呼んでいます。 

俗にといっているのは、経済破綻者の不動産売却　＝　任意売却、任意売買（にんばい）等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思（任意）での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

任意売却とは、住宅ローンの支払いを続けていくことが困難で、ご自宅を売却しても借金が残り、あとは、黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。

住宅ローンの全額を返済できなければ、不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。任意売買では、仲介者（不動産業者）が債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。

＊ご注意＊

残った債務（借金）の支払いの義務ももちろん残ります。

それぞれのご事情により債権者の対応は変わってきますが、任意売却しても自己破産しない限り、住宅ローンの残債務については、支払い義務は残るということをまずご理解してください。

住宅ローンの支払いが困難の場合